物业服务采购项目，招标文件能要求项目经理持有建造师证吗？ 
关键词
?物业服务 项目经理 建造师
案例回放
某园区物业服务项目公开招标，预算金额2100万元。经评审，最终确定S供应商中标。中标结果公告后，G供应商就招标文件要求项目经理具有建造师证，依法先质疑后投诉。投诉事项：招标文件要求项目经理持有住房城乡建设部门或人力资源社会保障部颁发的二级（含）以上建筑工程或市政公用专业的建造师资格证书（须提供证书复印件），这一要求明显超出了物业服务企业的职责范围，以不合理条件排斥潜在供应商的参与投标。

财政部门经调查发现，招标文件将项目经理持有建造师证作为评审因素，是与本采购项目的具体特点和实际需要相适应的，并且与合同履行密切相关。从供应商投标响应情况，能满足该条款技术和服务要求的供应商均有三家以上，竞争充分，不存在以不合理条件排斥潜在供应商的情况。财政部门最终认定G供应商的投诉事项不成立，驳回其投诉。

问题引出
物业服务采购项目，招标文件能要求项目经理持有建造师资格证吗？

专家点评
在政府采购活动中，评审因素应当根据采购需求和与实现项目目标相关的其他因素确定，充分考量项目的特点、规模、复杂程度等要素，且需符合合法性与合理性要求。其中，采购需求应符合采购项目特点和实际需要，这一要求在《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）第七条、第二十一条均有明确规定，为采购人规范编制采购需求提供了法律依据。同时，该要求也符合《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令第87号）第五十五条的规定，确保采购需求设定的合法性。

本案例采购标的涵盖科研楼及附属楼宇、园区道路、排水系统等市政设施，核心服务内容包括各类维修、改造、扩建工程及专项环境管理。从日常运营来看，需处理楼内下水道维修、公共管网改造等基础工程；从专业要求来看，要负责实验室废弃液处理、污水处理站运维等特殊领域管理。此类服务并非传统物业服务的清洁、安保等基础内容，而是以工程维修养护为核心，对服务人员的专业技术能力提出了极高要求。

基于项目实际需求，招标文件要求项目经理持有建造师证书具有充分的合理性。建造师证作为建筑工程领域的专业认证，直接对应项目所需的核心能力，即持证者不仅熟悉建筑施工工艺、流程及质量标准，更具备工程现场管理与风险防控能力，这与本案例的服务内容高度匹配。在日常维修场景中，建造师可依据管道材质、管径及铺设深度等技术参数，预判下水道维修可能出现的堵塞、渗漏等问题，提前制定技术方案；在改造扩建项目中，能对施工方案的可行性进行专业审核，确保工程符合科研楼的安全等级要求。

从安全管理需求，园区内科研楼人员密集、实验设备精密，道路及排水系统直接关系公共安全，施工过程中的安全防护容不得丝毫疏漏。建造师基于其专业能力，可对高空作业、电气施工等危险环节的安全设施进行专项核查。这种专业监督能力，是普通物业服务人员难以替代的，直接保障了园区人员人身安全与财产安全，是合同履行的关键保障。

本案例的招标文件要求项目经理持有建造师证，从投标供应商投标响应情况，能满足该条款技术和服务要求的分别均有三家以上供应商，说明市场上具备相应服务能力的供应商数量充足，竞争充分。该要求未超出物业服务企业的职责范畴，不存在以不合理条件排斥潜在供应商的情况。因此G供应商的投诉事项不成立。

法规链接
《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）第七条 采购需求应当符合法律法规、政府采购政策和国家有关规定，符合国家强制性标准，遵循预算、资产和财务等相关管理制度规定，符合采购项目特点和实际需要……

第二十一条 采用综合性评审方法的，评审因素应当按照采购需求和与实现项目目标相关的其他因素确定……

《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令第87号）第五十五条……评审因素的设定应当与投标人所提供货物服务的质量相关，包括投标报价、技术或者服务水平、履约能力、售后服务等…… 邢海红