泰安市公共资源交易中心：在物业采购项目中推行以“面积”定需求 探索防范质疑投诉新路径 
日前，山东泰安某学院物业管理服务项目顺利完成，这是泰安市公共资源交易中心（以下简称“泰安交易中心”）完成的首例以“服务面积”作为核心采购需求的物业项目，也是泰安交易中心为解决物业项目高质疑投诉率问题而进行的一次有益探索。

一直以来，不论是从单一地区还是全国范围内来看，物业服务类采购项目都以相对较高的质疑投诉率困扰着采购人、代理机构和供应商等各方交易主体。物业项目质疑投诉之所以居高不下，其主要原因既与物业行业人力资源密集、从业人员年龄偏大、社保缴纳不健全、准入门槛低、竞争激烈的行业属性相关，也与采购人以“人”为核心的采购需求设置存在较大关系。

从相关实践来看，如果围绕“人”来设置采购需求，通常会从人员数量、年龄、学历、工资社保、资格证书等方面作出要求，而这些方面存在着较多质疑投诉隐患点。例如，由于物业行业从业人员年龄普遍偏大，很大一部分是退休或未缴纳社保人员，如果对社保缴纳、最低工资、从业经历等作过多过细要求，极易出现被质疑投诉招投标存在设置“萝卜坑”的情况。

针对上述情况，泰安交易中心按照《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》（财办库〔2024〕113号）相关通知要求，根据自身采购实践并结合最新行业采购趋势，创新在物业类项目采购需求中开展了以“服务面积”替代“人员”的尝试。在泰安交易中心进行的某学院物业采购项目中，采购需求仅列出了总服务面积和需要完成的服务内容及服务标准，对人员数量需求和人员资格条件等未作要求。项目开标后，共吸引16家单位参与投标，最终项目顺利完成，未收到任何质疑投诉，成效显著。

事实证明，以“服务面积”作为核心采购需求，有利于供应商根据采购人的具体需求和自身实际情况，合理配置人员与设备参与投标，这不仅减轻了供应商以往因提供人员证书、社保、工作经历和学历等各种证明材料而“疲于应付”的状态，也有效避免了因“人员”设置不当而引发的质疑投诉隐患。

物业采购 质疑投诉 采购需求

 杨腾腾 王书荣